6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda kira hukuku alanında ev sahibinin hakları da düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşme kapsamında ev sahibi, kiraya veren sıfatıyla anılmakta ve üstlendiği yükümlülükler dışında ayrıca sahip olduğu haklar da bulunmaktadır. Bu haklar kiracının sorumluluğundan doğan haklar olabileceği gibi direk kanundan doğan haklar da olabilir.
Konuyla ilgili olarak hukuki destek almak için alanında uzman kira avukatı ile görüşmeniz sizler için faydalı olacaktır.
Ev Sahibinin Hakları
Ev sahibinin hakları aşağıdaki gibidir.
- Kira bedelini arttırma hakkı
- Depozito isteme hakkı
- Şartların varlığı halinde kiracıyı tahliye hakkı
- Kiralanana özenle kullanma ve komşulara saygı göstermeyi isteme hakkı
- Kira sözleşmesine rağmen evi satma hakkı
- Kiralananı yeni kiracıya veya satıcıya gösterilmesini talep hakkı
- Kiracıdan doğan ayıpların giderilmesini talep hakkı
Kiraya verenin kira bedelini arttırma hakkı
Kiraya veren ve kiracı kira sözleşmesinde kira bedelinin artışını bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirleyebilme hakkına sahiptir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu halde kiraya veren kira bedelinin belirlenmesi için dava açma hakkına da sahiptir.
Kiraya verenin depozito isteme hakkı
Kiraya veren, Borçlar Kanunu kapmasında teminat bedeli olarak 3 aylık kira bedelini geçmemek koşulu ile depozito isteme hakkına sahiptir.
Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk
Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Fakat kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.
Böylelikle kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Ancak kusuru olmadığını ispat halinde bu zarara katlanmakla yükümlü değildir.
Kiralananın el değiştirmesi
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Kiracının temerrüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar
Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
TBK madde 316 uyarınca kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.
Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması hususunda ise kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
Alt kira ve kullanım hakkının devri
Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Ancak kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.
Kiraya verenin yazılı rızasının bulunması koşulu ile alt kiracılık sözleşmesi yapılmış ise alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.
Kira ilişkisinin devri
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını alarak kira ilişkisini başkasına devredebilir. Ancak kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Şartların varlığı halinde kiracıyı tahliye hakkı
Kiraya verenin tahliye hakkını kullanabilmesi için bazı şartların oluşması gerekmektedir.
Bunlardan biri kiracının evde otururken eve verdiği zararın tespiti halinde kiraya veren, kiracıya ihtar çekerek 30 gün içerisinde zararın giderilmesini talep edebilir. İhtara rağmen süresi içerisinde kiracı zararı gidermez ise bu halde kira sözleşmesinin haklı nedenle feshi hali oluşmuş sayılır ve kiraya veren, kiracıya tahliye davası açabilir.
Bir diğer ise tahliye taahhütnamesi yapılmasıdır. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Bunun dışında kiraya veren, kiracı kira bedelini ödemediğinde, kiraya verenin kiralananı kullanma ihtiyacı doğması halinde, kiracının kiralanana gereken özeni göstermeyip zarar vermesi halinde, kiraya verenin kiralananda esaslı bir tadilat yapması halinde, Kiracının 10 kira dönemini tamamlaması halinde kiracının tahliyesini talep edebilir.
Ancak önemle belirtmek isteriz ki kiracının tahliyesi tek ve somut sebebe dayalı değildir ve bazı usuli şartların sağlanması gerekmektedir. Bu sebeple bir avukata danışmak daha yararlı olacaktır.
Ev Sahibinin Hakları SSS
Kiraya veren ve kiracı kira sözleşmesinde kira bedelinin artışını bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirleyebilme hakkına sahiptir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Sonuç olarak ev sahibi %100 zam yapma hakkına sahip değildir.
Kiraya veren, tahliye taahhütnamesinin varlığı halinde, kiracı kira bedelini ödemediğinde, kiraya verenin kiralananı kullanma ihtiyacı doğması halinde, kiracının kiralanana gereken özeni göstermeyip zarar vermesi halinde, kiraya verenin kiralananda esaslı bir tadilat yapması halinde, Kiracının 10 kira dönemini tamamlaması halinde kiracının tahliyesini talep edebilir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her 5 yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Bu halde TBK md.344-345 hükmü uyarınca kira bedelinin tespiti davası açılır.
