Kira sözleşmesinde değişiklik hukuki uyuşmazlıklara sıkça konu olmaktadır. Kira sözleşmesi, kiraya verenin kiracıya kiralananı kullanma ve yararlanma hakkını tanıdığı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi, kanuni sınırlar çerçevesinde taraflarca serbestçe akdedilir. Kira sözleşmesi akdedildikten sonra sözleşmede değişiklik yapılması belirli bazı şartlara tabidir.
Konuyla ilgili olarak hukuki destek almak için alanında uzman kira hukuku avukatı ile görüşmeniz sizler için faydalı olacaktır.
Kira Sözleşmesinden Sonra Sözleşmede Yapılabilecek Değişiklikler
Türk Borçlar Kanunu madde 343 uyarınca Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Kanun metninden açıkça anlaşılacağı üzere kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Yalnızca kira bedelinin belirlenmesi hususu istisnadır. Koşulların gerçekleşmesi halinde kira tespit davası ile kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde yeniden belirlenmesi mümkündür. Bu husus kiracının aleyhine olsa da geçerlidir. Ancak bunun dışında kiracının aleyhine değişiklik yapılamaz. Lehine değişiklik yapılabilir.
Kira sözleşmesi yapılırken sözleşme serbestisi ilkesi gereği kira sözleşmesi bedeli taraflarca serbestçe belirlenebilir. Ancak sözleşme akdedildikten sonra her ne kadar TBK madde 343 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi bakımından kiracı aleyhine değişiklik yapılabileceği düzenlense de hakkaniyetin gözetilmesi ve kiracının korunması amacıyla bu hususta kanuni bir sınır getirilmiştir.
TBK madde 344 hükmü ile kira artış oranlarının değişik hal ve koşullarda nasıl belirleneceği düzenlenmiştir. Buna göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Ancak taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her 5 yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Bu halde TBK md.344-345 hükmü uyarınca kira bedelinin tespiti davası açılır.
Diğer Hususlarda Değişiklik Yapılması
TBK madde 343 kanun hükmü ile kira sözleşmesinde yer alan kiralananın kullanımına ilişkin düzenlemeler bakımından kiralananın kullanım amacı, kiracıya getirilen yan yükümlülükler veya sözleşmenin süresi gibi hususlarda daha sonra kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Ancak yeni düzenleme kiracı lehine ise o zaman değişiklik yapılabilir.
Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine yapılan değişiklik geçersiz olacaktır. Kiracı ilgili değişikliği kabul etmiş olsa dahi geçersizdir. Kiraya veren buna dayanarak hak iddia edemez. Kira sözleşmesi ilgili değişiklik hükmü hariç geçerliliğini korumaya devam eder.
Kiracının Aleyhine Yapılan Değişiklik Halinde Başvurulacak Yargı Yolu
Kira sözleşmesinde daha sonra kira bedeli hususu hariç diğer hususlarda kiracı aleyhine yapılan değişikliğin geçersiz olduğu kanun hükmüyle sabittir. Ancak buna rağmen kiraya veren ve kiracı arasında uyuşmazlık yaşanıyorsa değişikliğin geçersiz olduğunu iddia eden taraf açacağı tespit davası ile ilgili uyuşmazlığın çözümünü mahkemeden talep edebilir. Hakim, sözleşmede yapılan değişikliğin kiracı aleyhine olduğuna kanaat getirirse, değişikliğin geçersizliği tespit edilecektir.
İşbu dava için görevli ve yetkili mahkeme sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Kira Sözleşmesi Hakkında SSS
Kkiraya veren ve kiracı tarafından içeriğini serbestçe belirleyebilecekleri bir kira sözleşmesi yapılabilir. Sözleşme içeriğinde taraflar kimlik bilgileri, kiraya verilen yer, tipi, adres, kira bedeli ve diğer hak ve yükümlülükler yer alır.
TBK maadde 347 uyarınca Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu halde kira sözleşmesi 1 yıllık yapılmış ise ve 1 yılın sonunda kiracı kiralanandan ayrılmıyor ise kira sözleşmesi 1 yıl daha uzar. 1 Yılın sonunda kira sözleşmesini sona erdirme hakkı kanunen kiracıya aittir. Ev sahibinin kiracıyı çıkarma hakkı diğer yasal koşullar çerçevesinde mümkündür.
Kira sözleşmesi sözleşme serbestisi ilkesi gereğince taraflarca serbest olarak yapılabilir. Bu durumda taraflar kira sözleşmesinin kaç yıllık olacağını serbestçe belirleyebilirler. Kira sözleşmesinde yer alan süre dolduktan sonra üzerinden 10 uzama yılı daha geçmesi halinde kiraya veren hiçbir gerekçe ileri sürmeksizin kiralananın tahliyesini talep edebilir.
